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Si bien puede no existir un manual para conseguir el éxito antes de comprar inmuebles para conseguir ganancias, existen ciertos lineamientos que pueden ser muy útiles.

Preguntas antes de comprar inmueble

Las demás preguntas qué puede hacerse en caso de querer comprar un inmueble para inversión son las siguientes.

¿Cuáles son los riesgos específicos involucrados?

Puede ejecutar números y comprender los detalles específicos de cómo una inversión será rentable durante todo el día, pero al final del día, nada de eso importa si entra en juego un factor de riesgo importante y le quita sus ganancias.

Por ejemplo, planea mejorar una propiedad. Hizo todos los cálculos, compró la propiedad y los contratistas se dirigieron para comenzar el trabajo de rehabilitación. De repente, hay un problema de base inesperado que costará $ 50,000 adicionales para solucionarlo (y es tan malo que no puede evitar solucionarlo). Ahora, tiene $ 50,000 por encima del presupuesto, y tal vez solo estaba anticipando una ganancia de $ 20,000 en la inversión. Va a tener una deuda $ 30,000 después de que todo esté terminado.

Los excedentes de remodelación ocurren todo el tiempo en bienes raíces. No puede fingir que nunca suceden porque si lo hace, puede terminar exactamente en esta situación.

Aquí hay algunos ejemplos de los principales factores de riesgo para las propiedades de alquiler y las estrategias de inversión para darle una idea de qué tipo de cosas debe buscar:

Factores de riesgo de la propiedad de alquiler

  • Reparaciones inesperadas
  • Malos inquilinos
  • Períodos extendidos de vacantes
  • Disminución de la apreciación debido a factores externos (es decir, el mercado local o el vecindario)

Cambiando los factores de riesgo

  • Excedentes de remodelación
  • Retrasos en la remodelación
  • Propiedad que no se evalúa por el valor después de la reparación (VDR)
  • Desaceleración o colapso del mercado que causa una caída significativa del VDR

Riesgos que pueden afectar negativamente el resultado final para el inversor

  • Grupo de inquilinos limitado, lo que genera la posibilidad de períodos prolongados de desocupación y tener que bajar el alquiler
  • Un barrio de baja calidad aumenta el riesgo de malos inquilinos
  • Mal estado de la propiedad que obliga a gastos excesivos de reparación y mantenimiento
  • Los números de flujo de efectivo son ajustados, lo que significa que hay más confianza en la apreciación

No debe avanzar en una estrategia de inversión o una propiedad específica sin comprender exactamente cuáles son los factores de riesgo para esa estrategia o propiedad. Si no tiene idea de lo que podría estar acechando a la vuelta de la esquina, no podrá verlo venir hasta que sea demasiado tarde y es posible que no se recupere de la pérdida que causa. Sin embargo, si está al tanto de las cosas que pueden suceder, puede tomar medidas más adecuadas para ayudar a prevenir la pérdida lo mejor que pueda.

¿Qué mitigaciones de riesgos específicas puede implementar para minimizar el riesgo?

Desafortunadamente, no existe una solución 100% infalible que permita a los inversores evitar todos los riesgos posibles que pueden afectar una propiedad de inversión. Lo mejor que cualquiera de nosotros puede hacer es implementar tantas mitigaciones de riesgo como sea posible para que simplemente minimice las posibilidades.

Por ejemplo, si uno de los mayores riesgos para las propiedades de alquiler son los malos inquilinos que causan muchos daños, no pagan el alquiler y aumentan los costos de desalojo, una mitigación fácil es tratar de aumentar nuestras posibilidades de atraer inquilinos de mayor calidad. Invierta en propiedades más agradables en vecindarios más agradables. 

¿Significa este ejemplo que nunca debemos invertir en propiedades en vecindarios más difíciles?  Hay muchos inversionistas que se enfocan específicamente en propiedades en áreas de alto riesgo. El truco aquí es revisar todas estas preguntas de las que estamos hablando, identificar los riesgos específicos de las propiedades de alto riesgo y descubrir cómo ayudar a mitigarlos.

El primer paso es estudiar su estrategia y análisis de propiedades para comprender los riesgos. Después de eso, querrá asegurarse de tener implementadas las mitigaciones de riesgo adecuadas. Si bien las mitigaciones de riesgos no necesariamente resolverán todos los problemas posibles, nuevamente, se trata de disminuir sus posibilidades de gastos indebidos lo mejor que pueda.

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